Приятно, когда окна в подъезде функционируют исправно, стены выкрашены и вентиляция продувается, лифт не застревает.
Чтобы в подъезде и в доме в целом всегда царил порядок, управляющие организации и ТСЖ должны регулярно делать ремонты. Каков порядок контроля за выполнением работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (МКД) и требования к оформлению акта приемки этих работ, согласно законодательству РФ. Об этом подробно расскажет наш постоянный эксперт по вопросам ЖКХ Вячеслав Петренко.
Вячеслав Петренко
Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, выполняющей работы по содержанию дома и оказывающей услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе, согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице управляющей организации берет на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определенную плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполненные работы.
Контроль за выполнением работ управляющей организации по договору
В соответствии с требованиями ст. 748 ГК РФ, заказчик (собственник) имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (управляющей организации
или подрядной организации). Такие же требования содержатся в Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года.
Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.
Ответственность управляющей организации за некачественные работы
Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости работ (ст. 723 ГК РФ). Чтобы для управляющей или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и зафиксировать этот факт путем составления акта.
В течение шести месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчете (приложение к постановлению Правительства № 491 от 13 августа 2006 года, Правила содержания общего имущества МКД). Иными словами, сначала нужно выявить дефект и составить акт, затем на его основании обращаться в УО, а не наоборот. То есть у собственников не должно быть так, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчет за неубранный вовремя подъезд, составив акт с опозданием.
Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УО и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета МКД (постановление Правительства РФ № 354, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД).
Причем перерасчет делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп. 111, 112 ПП РФ № 354).
Необходимо учесть следующее:
– собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
– при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же со-ставлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
– с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение шести месяцев в письменной форме потребовать от УО перерасчет за выполненные ненадлежащим образом работы;
– при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта УК вправе отказать в перерасчете за выполненные работы.
Кто должен подписывать акт приемки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД
Жилищный кодекс РФ отмечает, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству, собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.
Совет дома контролирует выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД (пп. 5 п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Правом подписания акта приемки выполненных работ обладает председатель совета МКД либо избранный на общем собрании уполномоченный на то собственник от лица всех собственников помещений в доме.
Согласно пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:
– контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору управления;
– подписывать акты приемки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
– подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приемки выполненных работ, не имея доверенности или решения общего собрания собственников (ст. 160, п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ).
Вывод следующий:
– акт приемки выполненных работ должен быть подписан УО в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика
(ст. 753 ГК РФ);
– никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приемки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
– подписывать акты приемки работ может только председатель совета МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
– без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приемки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
– при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приемки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.
Сроки подписания акта приемки выполненных работ
В приказе Минстроя РФ сроки подписания акта приемки выполненных работ отсутствуют. Поэтому оптимальным сроком подписания актов приемки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приемки выполненных работ по текущему ремонту является один раз в год или по факту их окончания.
Акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД являются составной частью технической документации, и УО, ТСЖ обязаны составлять такие акты для приемки и фиксации работ.
Приказом Минстроя № 761 от 26 октября 2015 года утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД. Использование формы по приказу № 761 обязательно, так как она утверждена во исполнение п. 9 Правил № 290, постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 года, Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.
Сергей Рассказов,
специальный корреспондент
